Договор купли продажи недвижимости

Понятие договора купли-продажи недвижимости

Договор купли-продажи недвижимости это разновидность договора в следствии которого один субъект правоотношения передают в собственность другому субъекту недвижимое имущество за определенную стоимость.

Договор купли-продажи недвижимости является видом договора купли-продажи, поэтому при регулировании отношений сначала применяются специальные правила (ст.549-558 ГК), затем общие правила купли-продажи (ст.454-491 ГК).

Субъекты договора купли-продажи недвижимости

- физ лица
- юридич. лица
- государство

Особенности договора купли-продажи недвижимости:

В качестве объекта выступает недвижимое имущество, как индивидуально определенная вещь соответственно предмет договора считается определенным, если согласованны индикационные показания;

Наряду с предметом существенным условием является условие о цене, которая может определяться как в твердой денежной сумме, так и в зависимости от размера (метры в квадрате) (ст.555 ГК);

Форма договора купли продажи недвижимости

Договор заключается в письменной форме, соблюдением которой, является условием действительности, при этом способом соблюдения формы является составление единого документа подписанного сторонами;

По общему правилу договоры купли-продажи недвижимости не подлежат государственной регистрации, однако право собственности на недвижимости имущество возникает только с момента регистрации;

Передача недвижимости осуществляется на основании передаточного акта подписанного акта подписанного сторонами либо на основании иного передаточного документа. Функции последнего может выполнять непосредственный договор купли-продажи, если он содержит условие о том, что договор одновременно является и передаточным документом;

Если в качестве объекта договора выступает физ.недвижимость, то одновременно с ней отчуждению подлежит и земельный участок необходимый для ее использования. В связи с тем, что объектом является индивидуально-определенная вещь, то в случаях не надлежащего качество не применяются требования по замене.

Особенности купли-продажи жилых помещений

Жилое помещение является физической недвижимостью и обладает строго целевым характером использования, при этом к жилым помещениям относятся дома, квартиры или их части (ст.15 ЖК);

Договор купли-продажи жилого помещения, а также его части (доли) вправе собственности подлежит государственной регистрации, которая является условием заключения (ст.588 ГК);

Наряду с предметом и ценой существенным условием договора является условие о перечне лиц, которые в силу закона сохраняют право пользования жилым помещением при его продаже, к таковым относятся: Лица, проживающие по договору найма, если срок договора не истек на момент продажи жилого помещения (наниматели);

Члены семьи собственника, которые отказались от участия в приватизации в пользу собственника, если основанием возникновения права собственности является приватизация;

Получателем ренты;

Отказа получателя наследодателем.

Если продаваемым жилым помещением пользуется несовершеннолетние лицо, то его отчуждение допускается с согласованием органов опеки и попечительства (ст.307 ГК);

Особенности продажи предприятия

Договор купли-продажи предприятий является разновидностью договора купли-продажи недвижимости, следовательно при регулировании отношений сначала применяются правила продажи предприятий, затем правила продажи недвижимости, а затем положения купли-продажи;
Объектом договором является имущественный комплекс в виде предприятия, то есть совокупность активов и пассивов. Предприятия относятся к недвижимости, которая может быть использована в ПД (ст.132 ГК);

Состав предприятия определяется на основании баланса, при этом предмет договора считается определенным, если согласованы условия цене;
Договор купли-продажи предприятия подлежит государственной регистрации, которая является условием заключения (ст.560 ГК);

Передача предприятия может осуществляться только на основании передаточного акта;

В состав предприятия могут включаться обязательства, долги, то должны обеспечиваться права кредиторов, так кредиторы подлежат, уведомление отсутствовало, то продавец и покупатель несут перед кредиторами солидарную ответственность в течение 1го года.