Договор аренды: форма, виды, стороны, содержание

Под договором аренды подразумевается соглашение в соответствии, с которыми осуществляется временное предоставление имущества во владение и пользование, либо только в пользование 3-го лица за регламентированную договором плату.
По правовой природе отношения являются: имущественными, обязательственными, относительными и сложными.

Форма договора аренды

заключение договора аренда возможно в 2-х формах (устной и письменной) письменная форма договора требуется в следующих случаях:

1) Если срок договора определен и составляет более 1 года[i][/i];
2) Объектом аренды выступают транспортное средство либо недвижимость. По общему правилу соблюдение формы является условием заключения, однако письменная форма является условием действительности, если объектом аренды выступает недвижимость (здания, сооружения или нежилые помещения, то договоры подлежат регистрации.

Виды договора аренды

-договор субаренды
-аренда квартиры;
-аренда нежилого помещения;
-аренда авто;
-аренда транспортного средства;
-аренда жилого помещения;
-аренда оборудования;
-аренда земельного участка;
-аренда гаража;
-финансовая арендп (лизинг);
-аренда предприятия;

Стороны (субъекты) договора аренды:

Арендодатель он же:
a) собственник вещи;
b) лицо наделенное собственником на предоставление имущества в аренду.

(Пример:Государственные или муниципальные органы, которым делегированы правомочия публичного субъекта, как собственника (ст.124-7 ГК).;
c) лица управомоченные законом на предоставление имущества в аренду. (Например: Гос. или мун. организации обладающие имуществом на праве хоз.ведения или оперативного управления – “баланса держатели”).
2) Арендатор – в качестве которого может выступать любой субъект, при этом право аренды носит комплексный характер и обладает внешне обязательной природой в соответствии с чем:

Особенность:

Если в договоре фигурирует в качестве предмета здания, строения, или нежилое помещение то такой договор требуется зарегистрировать в уполномоченном государственном органе (Росреестре) (ст.651 ГК).

Содержание договора аренды:

1) Общим существенным условием, является условие о предмете, который считается определенным, если согласованы характеристики индивидуально-определенной не потребляемой вещи ;

2) К иному существенному условию в силу закона относится условие о размере арендной платы зданий, строений и сооружений.

Права и обязанности сторон по договору аренды:

Арендодатель обязан:

А) Передать или допустить к использованию имущества арендатора при этом, если такая обязанность не исполняется, то арендатор может требовать отобрания вещи;

Б) Передаваемая вещь должна соответствовать характеристикам по качеству в противном случаи арендодатель несет ответственность за ненадлежащее качество перед арендатором (п.1, ст.612 ГК).

Особенность:
Арендодатель освобождается от ответственности, если арендатор знал о недостатках качества либо должен был выявить эти недостатки при надлежащем осмотре вещи;

В) Обязан осуществлять капитальный ремонт, если иное не установлено договором или законом. В силу закона обязанность по капитальному ремонту возлагается на арендатора по договорам аренды ТС без экипажа и по договорам фин.аренды.

Арендатор обязан:
Неисполнение обязанности (просрочка) влечет право арендодателя на взыскание неустойки за время просрочки.

При этом неустойка по договору аренды бывает:
- Договорной, т.е. размер определяется по согласованию сторон. В этом случаи по соотношению с убытками неустойка является штрафной;
- Альтернативная;
- Исковая (ст.394 ГК);

При уплате договорной неустойки ее размер определяется по размеру арендной платы за время просрочки, неустойка является зачетной.

Арендатор имеет право (с согласия арендатора):

1) Передавать имущество в обязательное пользование 3-х лиц или по договору субаренды (производный от договора аренды договор по которому в аренду передается ранее арендованное имущество). При этом срок субарендного договора не может превышать срока основного договора аренды. Однако если основной договор аренды прекращен, то субарендатор имеет преимущественное право на заключение основного договора аренды (ст.618 ГК);

2) Имеет право на предоставление право аренды. Залог для обеспечения исполнения собственных обязательств, либо в качестве вклада в уставной капитал 3-х лиц;

3) Имеет право на заключение договора перенайма, то есть договора, на основании которого осуществляется передача всех прав и обязанностей по договору аренды 3-му лицу в силу чего изменяется личность арендатора по договору. Реализация указанных прав без согласия арендодателя влечет его право требования расторжения договора аренды (п.3, ст.516 ГК);

4) Имеет преимущественное право на перезаключение договора аренды (ст.621 ГК);

5) Имеет право на приобретение объекта аренды в собственность путем выкупа. Право на выкуп устанавливается по согласованию сторон и предполагает выплату стоимости имущества (ст.624 ГК);

6) Имеет право на улучшение имущества. При этом по общему правилу такое право реализуется с согласия арендодателя. Если улучшение произведены без согласия арендодателя, то отдельные улучшения также возвращаются арендатору, однако стоимость отдельных улучшений компенсации не подлежат.